Her mit dem Geld!

in Gschichtln/Werkstatt

Wie du dein Recht auf eine gesetzlich angemessene Miete durchsetzt

Wir alle müssen irgendwo wohnen. Vor allem in Städten leben die meisten Menschen in gemieteten Wohnungen und sind daher in gewisser Weise von Vermieter*innen abhängig. Für diese ist der Mietzins hingegen oft nur eine Einnahmequelle von vielen, und sie haben es relativ leicht, Mieter*innen zu finden. Es entsteht eine ungleiche Verhandlungslage, viele Mieter*innen akzeptieren zu hohe Mieten.

Bei Alex (Anm.: Name von der Redaktion geändert) war es nicht anders: Sie zahlte gemeinsam mit zwei Freundinnen 625 € Miete – mit Betriebskosten, Strom und Gas waren es sogar über 960 € – für eine 63 m² große Altbauwohnung im 15. Wiener Gemeindebezirk. Wer in Wien schon einmal eine Wohnung gesucht hat, weiß, dass das nicht unbedingt ungewöhnlich viel ist. Aber ab wann ist eine Miete überhaupt zu hoch? Hier stoßen wir nach der ungleichen Verhandlungslage auf das zweite Problem: Das Mietrecht in Österreich ist ein Dickicht, das für unterschiedliche Mietverhältnisse und Wohnungen verschiedene Regelungen trifft. Hier kann daher nur ein Überblick über ein Teilgebiet des Mietrechts geschaffen werden, in dem nicht alle Details und Ausnahmen Platz finden.

Wie wird meine Miete geregelt?

Neben dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (AGBG) ist das Mietrechtsgesetz (MRG) das zentrale Regelungsinstrument. Es schützt zumindest manche Mieter*innen vor überhöhten Mieten – wenn sie denn ihr Recht auch geltend machen. Werfen wir zuerst einen Blick darauf, für welche Mietverhältnisse welche Regelungen gelten:

Keine Anwendung

Für diese Wohnungen gelten nur §§ 1090-1121 ABGB. Darin ist nur wenig geregelt, und selbst die vorgesehenen Regelungen sind nicht zwingend. Das bedeutet, dass in einem Mietvertrag einfach etwas anderes vereinbart werden darf, das dann gilt.

Das MRG gilt also nicht für:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Mietvertrag ab 31.12.2001 (Mietvertrag davor: Teilanwendung)
  • Dienstwohnungen, Ferienwohnungen, Zweitwohnungen zu Erwerbszwecken mit Mietvertrag für maximal sechs Monate
  • Beherbergungsunternehmen, Heime für Studierende, Lehrlinge, Senior*innen oder Schüler*innen, Wohnungen von karitativen oder humanitären Organisationen

Teilanwendung

Hier gelten nur Teile des MRG, wie etwa die Regelungen zu Kaution, Befristung und Kündigungsschutz, während ansonsten nur die §§ 1090-1121 ABGB angewandt werden. Vor allem gibt es für diese Wohnungen keine Beschränkung der Miethöhe!

Die Teilanwendung gilt für:

  • Neubau: ohne öffentliche Wohnbauförderung errichtete Gebäude mit einer Baubewilligung nach dem 30.6.1953, bei vermieteten Eigentumswohnungen nach 8.5.1945
  • Ausgebaute Dachböden und Aufbauten mit Baubewilligung nach 31.12.2001, durch Zubau geschaffene Wohnungen mit Baubewilligung nach 30.9.2006

Vollanwendung

Hier wird das gesamte MRG angewandt, dessen Regelungen relativ zwingend sind. Das bedeutet, dass durch Vereinbarungen nur vom Gesetz abgewichen werden darf, wenn es zu Gunsten der*des Mieter*in ist.

Das gesamte MRG gilt für:

  • Altbau: Mietwohnung in Gebäuden erbaut bis zum 30.6.1953, bei vermieteten Eigentumswohnungen bis zum 8.5.1945
  • Geförderter Neubau: nach den oben genannten Terminen gefördert errichtete Gebäude (z.B. Gemeindewohnungen)

Achtung: Selbst wenn eine Wohnung in eine der eben genannten Kategorien fällt, kommt es nicht zur Vollanwendung des MRG, wenn die Wohnung die spezielleren Voraussetzungen für eine Teilanwendung oder gar keine Anwendung erfüllt! Auch für Genossenschaftswohnungen gelten andere Regeln, nämlich die des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Wie hoch darf meine Miete sein?

Bild: Daniel und Johanna Rachbauer

Alex und ihre Mitbewohner*innen hatten Glück: Auf ihre Altbauwohnung wird das MRG voll angewandt. Dadurch ist zu ihrem großen Vorteil geregelt, wie viel Geld der*die Vermieter*in verlangen darf. Der Mietzins besteht grundsätzlich aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, 10 % Umsatzsteuer und möglicherweise einem Preis für mitvermietete Möbel oder ähnliches. Während es auch für die Höhe der Betriebskosten Schranken gibt, ist es meistens der Hauptmietzins, der zu hoch angesetzt wird. Welche Beschränkungen gibt es also für ihn?

Im MRG gibt es verschiedene Modelle, wie die Miethöhe begrenzt sein kann. Am häufigsten ist der Richtwertzins anzuwenden, vorausgesetzt das Mietverhältnis wurde nicht vor dem 1.3.1994 begründet. Für bestimmte Wohnungen gibt es jedoch andere Modelle, wie etwa den „angemessenen“ Mietzins für geförderte Neubauwohnungen, denkmalgeschützte Gebäude und Luxuswohnungen.

Der Richtwertzins wird anhand eines Richtwertes, den das Justizministerium im 2-Jahres-Takt für jedes Bundesland festlegt, bestimmt. Er bildet den Mietpreis für einen Quadratmeter einer Normwohnung – eine gut erhaltene Altbauwohnung der Kategorie A in durchschnittlicher Lage – ab. Seit dem 1. April 2019 ist der Richtwert für Wien 5,18 € – um 4,12 % mehr als in den letzten Jahren. Natürlich entspricht kaum eine Wohnung exakt der Normwohnung, daher gibt es Zuschläge und Abstriche für wertsteigernde und wertsenkende Faktoren. Am bekanntesten sind die Lagezuschläge für eine besonders gute Lage des Gebäudes. Es werden aber auch der Zustand des Hauses, die Lage der Wohnung im Gebäude, Gemeinschaftsanlagen und eine etwaige besondere Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Wie hoch Zuschläge und Abstriche sein können, ist gesetzlich nicht festgelegt, es gibt jedoch Empfehlungen der Stadt Wien dazu. Bei befristeten Mietverhältnissen muss der Richtwert jedenfalls um 25 % reduziert werden. Es ist alles andere als einfach herauszufinden, welche Regelungen überhaupt für das eigene Mietverhältnis gelten.

Wer vermutet, zu viel Miete zu bezahlen, sollte sich daher von Expert*innen beraten lassen. Das hat auch Alex´ Wohngemeinschaft gemacht. Mithilfe der Mietervereinigung und einem*r Sachverständigen der Wiener Magistratsabteilung (MA) 50 hat sie herausgefunden, dass der korrekte Mietzins bei 233 € liegt, also viel weniger als die Hälfte des Preises, den die drei Frauen bis dahin bezahlt hatten. Doch damit beginnt der Kampf erst: Zu wissen, dass die Miete zu hoch ist, ist eine Sache. Das Recht auf die richtige Miethöhe gegen den*die Vermieter*in durchzusetzen, ist allerdings noch einmal eine ganz andere.

Die bunten Felder zeigen Gebiete in Wien an, in denen Lagezuschläge erlaubt sind.

Wie komme ich zu meinem Recht?

1) Informieren

Wer sich noch nicht darüber im Klaren ist, ob die Miete zu hoch ist, sollte diesen Punkt als erstes klären. Dabei helfen verschiedene Vereine, vorausgesetzt man ist oder wird Mitglied, wobei Einschreibegebühr und Mitgliedsbeitrag variieren. Auch gewinnorientierte Unternehmen bieten ihre Dienste an, behalten sich jedoch einen bestimmten Prozentsatz des erstrittenen Geldes als Provision – und diese ist meist viel höher als der Mitgliedschaftsbeitrag bei einem Verein.

Infos, Beratung und Rechtsvertretung:

2) Schlichtungsstelle

Um die korrekte Höhe des Mietzinses durchzusetzen, müssen Mieter*innen ein bestimmtes Verfahren einhalten. Zuerst ist ein Antrag bei der Schlichtungsstelle zu stellen, wenn die Gemeinde eine solche eingerichtet hat. In Wien ist die MA 50 dafür zuständig. Für Alex´ WG hat die Mietervereinigung einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung und einen zweiten Antrag auf Zurückzahlung des zu viel bezahlten Mietzinses gestellt. In weiterer Folge führte der Vermieter Verhandlungen mit der Mietervereinigung und Alex´ WG. Nach einigem Hin und Her einigten sie sich auf einen künftigen Mietpreis von 285 € und eine Rückzahlung von 8.800 € für das in den letzten 25 Monaten zu viel Bezahlte. Etwa acht Monate nachdem die Frauen den Stein ins Rollen gebracht haben, endete der Fall also mit einem Vergleich. Hätten sie sich nicht darauf eingelassen, hätte die Schlichtungsstelle eine Entscheidung getroffen und ihnen möglicherweise mehr, möglicherweise aber auch weniger Geld zugesprochen.

3) Gericht

Manchmal sind Mieter*innen mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht zufrieden, sie hat nach drei-monatigem Warten immer noch keine Entscheidung gefällt, oder es gibt gar keine Schlichtungsstelle in der Gemeinde. Dann können die Mieter*innen einen Antrag beim Bezirksgericht des Gebietes, in dem sich die Wohnung befindet, stellen. Dazu ist eine rechtliche Vertretung nicht verpflichtend, auch wenn es durchaus ratsam ist, Expert*innen auf der eigenen Seite zu haben, weil Vermieter*innen sich meist auch von Anwält*innen unterstützen lassen.

Lasst euch nicht verarschen!

Für Alex und ihre Mitbewohnerinnen nahm die Geschichte ein glückliches Ende. Der einzige Wermutstropfen ist, dass ihr befristeter Mietvertrag nicht verlängert wurde. Von den nächsten Mieter*innen wird der Vermieter wohl wieder eine überteuerte Miete verlangen, sie werden es wahrscheinlich zahlen und womöglich nie erfahren, dass sie ein Recht auf eine niedrigere Miete haben. Mehr als die erlaubte Miete zu verlangen, ist ein übliches und rentables Verhalten von Vermieter*innen, weil nur wenige Mieter*innen dagegen vorgehen. Je mehr Mieter*innen jedoch ihr Recht auf den gesetzlichen Mietzins einfordern, desto eher werden Vermieter*innen von vornherein nicht zu viel verlangen. Das kommt insbesondere auch Menschen zugute, die sich aufgrund eines erschwerten Zugangs zum Wohnungsmarkt nicht trauen, gegen den*die Vermieter*in vorzugehen. In diesem Sinne: Fordere deine Rechte ein, damit sie nicht zu totem Recht werden!

Johanna Rachbauer


Dieser Artikel erschien im Frühjahr 2019 in der Printausgabe 10 der Gschichtldruckerei mit dem Titel „Wohn(t)raum? Wohl kaum“. Dort kannst du auch viele weitere Texte zum Thema Wohnen lesen. Wenn du eine Printausgabe haben möchtest, dann schreib uns!


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